Il ruolo di un solaio consiste nella realizzazione di piani o
rizzontali ogni tre o quattro metri di quota grazie ai quali possiamo sviluppare l’edificato in altezza e non solo estensivamente.
Proprio tale funzione primaria rende il solaio, salvo prova contraria, una spesa condivisa tra le due unità abitative che da esso vengono separate. La presunzione iuris tantum che ricade sul solaio riguarda, in generale, tutte le strutture che hanno una funzione di sostegno e copertura, in quanto svolgono una inscindibile funzione divisoria tra i due piani, con pari utilità ed uso per questi ultimi, e correlativa inutilità per gli altri condomini. L’obbligo di sostenere le spese per la loro manutenzione e ricostruzione, ripartito in parti eguali tra i rispettivi proprietari, viene positivizzato dall’art. 1125 c.c.. Al successivo art. 1126 c.c. si introduce una deroga al principio generale; infatti, essendo venuta meno la ratio sottesa all’art. 1125 c.c. – la pari utilità della struttura per i due proprietari – si fa uso di un diverso principio, secondo il quale le spese per la manutenzione saranno sopportate in misura proporzionata al vantaggio che da essa si trae.
La Suprema Corte nell’Ottobre 2018 (Cassazione civile, sez. VI, 04 Ottobre 2018, Sentenza n. 24266) confermava la sentenza impugnata, la quale applicava in via analogica l’art. 1125 c.c. in riferimento alla ripartizione delle spese di riparazione e manutenzione di una terrazza di proprietà e in uso esclusivo degli appellati, costituente il solaio dell’appartamento sottostante degli appellanti, escludendo così il ricorso ai diversi criteri previsti dall’art. 1126 c.c.
Tale orientamento è conforme aal pronunciamento della stessa Corte, (Cassazione civile, Sez. II, 29 novembre 2018, Ordinanza n. 30935) dove, sempre in materia di condominio, si è fatta applicazione dell’art. 1125 c.c. ai fini della ripartizione delle spese relative alla riparazione del cortile o viale di accesso all’edificio condominiale, che funga anche da copertura per i locali sotterranei di proprietà esclusiva di un singolo condomino.
avv. Rosemary Perna – dott. Valentina Laurenzano
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