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IL CONFLITTO – 3

Nella PARTE 1 abbiamo osservato come il conflitto è insito nella natura delle relazioni di qualsiasi essere vivente. Secondo il profilo sotto il quale lo si osserva il conflitto assume sue specificità. Nella PARTE 2 abbiamo analizzato il conflitto nella coppia amorosa/coniugale. Nella coppia il conflitto è più rilevante che in altri contesti per l’intensità della relazione. Più è stretta la relazione, più è intenso il potere conflittuale che si estrinseca in specifiche modalità ed aree.

Le dinamiche sottese al conflitto di coppia sono osservabili anche nelle altre relazioni. Tali dinamiche sono osservabili secondo specifici stili di gestione del conflitto dei soggetti interagenti e secondo una escalation del conflitto in atto.

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Tips on Buying Process in Italy

Italian Real Estate Market is an interesting market as Italians are historically used to invest in real estate, so that is a very stable market.

Interesting bargains are possible both in city centre of main Italian towns and countryside.

Investments in City centre of main towns is guaranteed through time thanks to a no-drop price.

In the countryside you can buy old stile/stone style apartments or country-houses with low budget and restore with modern technic and design. Once reselling your restored real estate you will be able to optimize the new value created.

Pre-Activity

Selection of Apartment

If you are interested in looking for a property in Italy Step 1 is determining  the priority  characteristics you wish for the piece you are looking for; Step 2  is taking contact with the realtors who list properties you like. We can assist you since step 1, by introducing you to a selected and specialized number of realtors or real estate consultants, independent expert who  co-operate with the legal firm in order to give pro-client advising, 100% your side person, who can look after the research of a property matching your priorities and assist you for visiting the places. “Open Houses” for viewing are not a common in Italy. For visiting a home, you’ll need to make an appointment with the seller or a real estate agent.

Once you find the place you like it is important to start a legal and technical check. The legal Advisor can help you working together with a notary and a technician to  make all relevant chekching.

Codice Fiscale.

If you wish to close any transaction within Italian Territory you need to get a Codice Fiscale which will be reported on the new property title. This is an identification code or tax code to identify each individual (similar to a social security number in the U.S.).

Apartment file

  • Title documents
  • Energy certification
  • Floor plans and land maps / Technical survey / Public Records Consultation

The notary will check all the documents. Among them it is highly recommended, though not mandatory, a technical survey about the state of house. A survey can be provided by any registered surveyor, architect or engineer, to certify  the state of a property you are interested in. We can select for you the right fiduciary technician and work with him/her  to all relevant checking required.

PROPOSAL SIGNING AND DOWNPAYMENTS

Once you have selected the apartment you are ready to place a bid, making an offer and signing a proposal. Realtors will make you sign a form including main terms of the offer, such as price, timing and steps of the title transfer. The proposal is guaranteed by a deposit of a sum with specific effects, Caparra, usually by a check of 0,5%-1% of the price offered, to be received back in case of no acceptance of the offer. Such deposit as binding effects for the buyer. The vendor has a time to accept and sign the offer. After such acceptance of the deposit/caparra has following effects:

  • CAPARRA CONFIRMATORIA
    – In case of default in completing the process on the agreed terms, the purchaser will automatically lose the whole of the deposit paid.
    – In case the selling is not completed because of the Vendor, he will be under a binding legal duty to pay to the buyer twice over, the sum originally received as a deposit.
    – In some cases it might be possible that in addition to Caparra further sums may be payable, if it is proved that the damages actually exceed the amount of the deposit;
  • CAPARRA PENITENZIALE
    – Subject to the actual wording of the contract, it will enable either or both parties to the contract to withdraw from the transaction.
    – By allowing the vendor to keep the deposit paid, in the case of the buyer withdrawing.
    – Or compelling the vendor to return the deposit received, where the vendor wishes to terminate the contract.

Preliminary Contract

Once you decide to move forward to buying a house, you can decide to postpone the final closing meanwhile pay a deposit of about 10% to “hold” the house.

The Preliminary Contract, a contract with obligation effects which determines all terms of the future final act, may be in need for example if you may need to search for a mortgage loan or in case the seller needs time to look for a new property to move in.

The preliminary agreement must be registered at the Agenzia delle Entrate (Italian Revenue Agency) to have effects as a contract against third parties. If the preliminary agreement is not registered, has effect only amongst the parties and the vendor may still sell the property to a third party with no impediment but the damage restoration.

The terms of the sale will be stated in the preliminary agreement and will have to be respected. The preliminary agreement must be registered at the Agenzia delle Entrate (Italian Revenue Agency) to be an official contract. If the preliminary agreement is not registered, it’s value is reduced to a mere agreement amongst two people.

When the buyer and the vendor will both have signed the preliminary agreement, the buyer must send a deposit of the 10% of the final purchase price. The deposit can be sent directly to the owner of the house or to the real estate agency that is handling the sale.

Deed of Sale and Final Signing

In Italy, notaries handle the sale of property (the closing) instead of attorneys as in the U.S.. The buyer has the faculty to choose the notary and pays his/her fees.

On the closing date the parties will meet the notary at his/her office to go over the contract and finalize the sale. In such circumstance the payment must be completed and keys will be given. The passage of the keys means passage of  possession of the real estate property.

Your attorney will look after the draft of contract, making sure it follows your interests and, if need can sign on your behalf with power of attorney, in case you have signed at any point of the process a specific act. Such power of attorney can be useful to avoid an official swore translation of the deed, which would add costs.

Taxes, Accessories Expenses And Mortgage Loan

TAXES AND ACCESSORIES EXPENSES

You should expect to pay for Notary fee, purchase taxes, registration taxes and realtor/agency fee.

Transfer taxes include:

Registration Tax (9% or 2% if “first home”) of the cadastral value- rendita catastale – if this is your second home in Italy, or if you are non-resident; cadastral fixed tax ; mortgage fixed tax.

MORTGAGE LOAN

You can ask a mortgage loan in Italy as resident and as foreign non-resident. We can look after that by selecting banks at best for value or specific intermediaries for non-resident loans.

Visa, Temporary and Permanent Residency

If you plan to use your Italian house as a seasonal home and you’re not an EU citizen, you need to know that limits on the amount of time you can spend in Italy without a visa is 90 days within a 180-day period.

NEW FLAT TAX FOR RETIRED MOVING TO SOUTHERN ITALY

The Italian Stability Law for 2019 finally approved on 30 December 2018 has introduced a new article (art. 24-ter) in the Income Tax Act (ITA). It includes a substitute tax of 7%, in lieu of ordinary taxation, on all non-Italian-sourced income earned by foreign retired transferring their tax residence in the southern regions of Italy. The special tax regime is optional and available for the fiscal year in which the transfer of residence occurs and for the following 5 years.

Italy and the United States have a reciprocity treaty

A real estate attorney is able to draft or review a contract for a real estate transaction. Even if you are working with a real estate broker or agent, it is still important to have an attorney review the contract. He or she is able to make sure your legal rights are protected and that you understand the terms of the contract.

Remember! a realtor is not legally allowed to give legal advice and cannot represent your legal rights. It is very important to know that in Italy the realtor is actually a mediator, a third neutral party, whose role is not to look after interest of either selling or buying party.

If you are conducting a real estate transaction in Italy it is essential you have a legal and valid contract to protect you, the property, and the transaction. The contract sets forth the rights and obligations of the buyer and the seller. Once the contract is finalized, the buyer and seller are both legally bound by its terms. It can be detrimental to either party if they did not understand all of the terms or if the terms are not what they intended before signing. 

This is why it is so important to have an experienced real estate attorney to review any real estate contract before you signA real estate attorney is able review a contract for a real estate transaction. Even if you are working with a real estate broker or agent, it is still important to have an attorney review the contract. He or she is able to make sure your legal rights are protected and that you understand the terms of the contract.

You may wish to contact me for legal advise on the subject

rosemaryperna.avvocato@gmail.com

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IL CONFLITTO – 2

Il conflitto e la sua gestione nella relazione umana – Parte 2.

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Nella PARTE 1 abbiamo osservato come il conflitto è insito nella natura delle relazioni di qualsiasi essere vivente. Secondo il profilo sotto il quale lo si osserva il conflitto assume sue specificità. In questa seconda parte analizziamo il conflitto nella coppia amorosa/coniugale

Nella coppia il conflitto è più rilevante che in altri contesti per l’intensità della relazione. Più è stretta la relazione, più è intenso il potere conflittuale che si estrinseca in specifiche modalità ed aree.


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IL CONFLITTO – 1

Il conflitto e la sua gestione nella relazione umana – Parte 1

La parola conflitto deriva dal latino con il significato di urto, scontro, contesa rimessa alla sorte delle armi, guerra. Il richiamo all’urto implica che il conflitto si determini in un rapporto duale: si confligge in due entità, diversamente non esisterebbe la collisione. Al tempo degli antichi romani l’accezione era strettamente legata ad una delle attività prevalenti di quella società, la guerra, ed al gruppo sociale che ricopriva un ruolo importante per l’espansione e la realizzazione stessa del popolo romano, l’esercito. Oggi, invece, si tende a distinguere riconducendo la guerra ad una attività estrinseca anche con impiego di armi e ponendo il conflitto ad un alveo più ampio e caratterizzato di diverse connotazioni. L’avvento della psicologia ha consentito l’elaborazione di un concetto complesso e multiforme: si parla di conflitto intrapsichico od interiore e di conflitto sociale o intrapersonale.

Di seguito Parte 1

puoi proseguire la lettura della Parte 2

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Indennità di mediazione



Indennità di mediazione: obbligazione solidale fra le parti in mediazione.

Comma 11 dell’art.16 del D.M. 180 del 2010 enuncia che “Le spese di  mediazione  indicate  sono  dovute  in  solido  da ciascuna parte che ha aderito al procedimento.”

L’argomento non è di frequente dibattito, ma costituisce uno strumento di recupero del credito di cui gli Organismi di mediazione possono avvalersi e si avvalgono.

Le indennità di mediazione sono le spese che maturano per un procedimento di mediazione a carico delle parti che fruiscono del servizio di mediazione e vengono ripartite in quote per ciascun centro d’interesse, salvo diverso accordo fra le parti. Tuttavia il legislatore ha previsto che l’obbligazione nascente dalla fruizione del servizio di mediazione sia solidale fra le parti e che pertanto entrambe le parti sono tenute al pagamento dell’intero importo dovuto, il totale delle quote applicabili per ciascun centro d’interesse.

Non di rado succede che le indennità di mediazione maturate non siano riscosse tempestivamente per un ritardo delle parti o per una dilazione concessa dall’Organismo per non influenzare l’andamento del procedimento o per altre dinamiche.

Qualunque sia la ragione della mancata tempestiva riscossione lo svolgimento del procedimento fa maturare il credito e la relativa obbligazione viene per buona prassi descritta nei verbali del mediatore.

Ne consegue che il credito maturato dall’organismo e non onorato dal debitore risulta essere certo liquido ed esigibile avendo così tutte le caratteristiche per il recupero a mezzo ingiunzione.

Per una comprensibile politica commerciale degli Organismi il recupero del credito delle quote mancanti si concentra sulla parte che effettivamente abbia omesso il pagamento. Tuttavia per ragioni di solvibilità o di raggiungibilità della parte inadempiente può risultare conveniente per l’Organismo addivenire al recupero mediante richiesta alle altre parti che abbiano partecipato al procedimento in considerazione del vincolo di solidarietà.

Per i crediti incagliati gli Organismi si affidano a tale tutela, certamente compromettendo il rapporto di clientela con il soggetto che si vede richiedere il pagamento anche di una seconda quota di indennità di mediazione. Tuttavia se moltiplichiamo l’esposizione degli Organismi per un numero significativo di pratiche l’azionare il vincolo di solidarietà trova una valida giustificazione.

Da queste considerazioni emerge l’opportunità per gli Organismi di dotarsi di personale e procedure sufficientemente efficienti da poter chiedere e monitorare il versamento delle indennità di mediazione dovute in una tempistica contestuale allo svolgimento del procedimento.

Dal punto di vista delle parti in mediazione è consigliabile che ciascuna di esse si assicuri che anche gli altri partecipanti abbiano correttamente assolto al loro obbligo di versamento delle quote da loro dovute anche mediante esplicita verifica in corso di incontro di mediazione.

Vi è da dire che il mediatore nel corso dello svolgimento degli incontri è concentrato sulle dinamiche del conflitto in trattazione e al lavoro di conciliazione non avendo fra le priorità dell’incontro la verifica di aspetti di tipo amministrativo e contabil

e o anche che non conosca proprio l’informazione per essere essa gestita dalla segreteria dell’Organismo.

In conclusione la parte più diligente può senz’altro fare la differenza nel controllo dell’aspetto economico del procedimento   interrogando l’Organismo ed assicurandosi che non vi siano ritardi di pagamento anche da parte degli altri, evitando così di subire un’azione di recupero e rimanere solidamente debitori con questi ultimi.

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LINEE GUIDA per la preparazione agli incontri di Mediazione Civile

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MEDIAZIONE LAB

MEDIAZIONE LAB

AGGIORNAMENTO IN MATERIA DI ADR

MEDIAZIONE CIVILE E MEDIAZIONE FAMILIARE

Sono lieta di presentare il nuovo ciclo di incontri di aggiornamento legale di cui sono organizzatrice.

Laboratori di simulazione casi

Valido per la formazione continua avvocati

Accreditamento COA Roma richiesto

Appuntamenti laboratoriali (gratuiti) per crescere insieme nello stile di gestione delle controversie in un contesto cooperativo, ciascuno nel proprio ruolo operativo (MEDIATORI – AVVOCATI – PARTI).

Condivideremo  le diverse competenze maturate nei rispettivi ruoli.

Sperimenteremo e commenteremo simulazioni di casi reali.


Orario Incontri: 17.00 – 19.00

Incontro 1 – Lunedì  29 / 05 / 2023
Adr in generale e Arbitrato –  avv. Marco Marianello
>Simulazione caso commerciale /bancario

Incontro 2  – Lunedì  05 / 06 / 2023
Mediazione Familiare 
Invio del cliente / clienti al mediatore e conclusione  percorso di mediazione.

produzione e deposito dell’accordo –  avv. Valeria Muzi
>Simulazione caso familiare

Incontro 3 – Lunedì 12 / 06 / 2023
Mediazione in materia immobiliare e condominiale –  avv. Marino Bizzarro
>Simulazione caso immobiliare

Incontro 4 – Lunedì  19 / 06 / 2023

La comunicazione empatica –  avv. Rosemary Perna

>Simulazione caso divisione ereditaria

Materiale didattico impiegato: Schede power point / Testi di simulazione
Luogo: Organismo di Mediazione civile ADR INTESA, sede di San Paolo, via Tiberio Imperatore, 5, Roma.

Iscrizioni: inviando email a romasanpaolo@adrintesa.it

E’ possibile iscriversi anche per singolo incontro nella materia d’interesse.

Costi:  Gratuito

Posti disponibili:    15

Relatori

Marco Marianello, avvocato, formatore, mediatore civile, arbitro

Rosemary Perna, avvocato, diritto condominiale e mediazione civile;

Valeria Muzi, avvocato, mediatore familiare

Marino Bizzarro, avvocato in materia immobiliare.

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Direttività Empatica e Comunicazione Nonviolenta

Il 17 Marzo 2023 ho avuto il piacere e l’onore di intervenire al Corso di formazione base per mediatori del mio Organismo di appartenenza ADR Intesa per presentare l’autore Marshall B. Rosemberg e la sua sistematizzazione del linguaggio non violento. Un buona “Direttività Empatica” del mediatore richiede la capacità di sapersi esprimere in una modalità non violenta. I suggerimenti di Rosemberg sono molto utili sia per analizzare il nostro modo di comunicare si quello dei nostri interlocutori. Stimolare le parti all’utilizzo di un linguaggio empatico aiuta il mediatore ad indirizzarli verso la costruzione di una collaborazione e di un accordo. Sei interessato? vedi la mia presentazione

#mediazionecivile #avvocati #formazione #adr

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Mediazione per lo scioglimento della comunione ereditaria

 
Accordo raggiunto in 20 minuti, un vero record. La parte istante mi guarda negli occhi incredula e mi dice: “Mediatore era due anni che cercavamo di risolvere, ma mio fratello si rifiutava di ascoltare qualsiasi proposta, ma glielo dica che quello che gli ha prospettato in seduta separata è merito mio, glielo dica mi raccomando”.
Ebbene, in realtà entrambe le parti desideravano la stessa cosa, ma, per mantenere le posizioni prese, nessuna delle parti nel tempo ha avuto la capacità di dire all’altra “va bene, ci sto”.
Il mediatore in questo caso è servito per offrire a ciascuno la sensazione di essere la parte proponente senza avere occasione di esprimere un dissenso derivante dalla volontà di non dare soddisfazione all’altro. Ciascuno si è sentito ascoltato… dal mediatore in primis, ma in realtà indirettamente proprio dall’altra parte. Le sessioni separate di ascolto e costruzione di proposte da porre a confronto ha funzionato.
Buona sorte alle parti! Hanno evitato di depauperare il patrimonio comune con inutili spese di un giudizio di divisione, costoso in termini di consulenze tecniche e spese legali oltre ad evitare di alimentare una relazione tossica. Potranno ora indirizzare le loro energie in aspetti della vita più soddisfacenti ed anche godersi i beni divisi dei quali potranno disporre finalmente in autonomia e in modo libero l’uno dall’altro.

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LA SORELLANZA VAL BENE 20 CM

Veniva introdotta una mediazione congiunta per la definizione di una divisione di comunione ereditaria fra due sorelle.Ho pensato: “E’ congiunta, vorranno ratificare qualcosa che hanno già in mente”Ed in effetti la mediazione così si è presentata al primo incontro, molta collaborazione fra le sorelle. Hanno nominato un consulente di comune fiducia e dato indicazione su quanto ottimale per ciascuna.Ebbene il ritorno in incontro, a relazione eseguita, un disastro: la divisione prospettata lasciava entrambe insoddisfatte per varie ragioni. Arrabbiate le sorelle danno cenno di irrigidimento, ma con un pò di fantasia del mediatore e la buona volontà del tecnico si intravede la possibilità di sistemare la divisione materiale del bene nella direzione che entrambe le parti desiderano.Nuovo incontro nuovo progetto, le ritrovo più furibonde di prima. Il nuovo muro di separazione delle due porzioni cadeva per 20cm di differenza sul portone d’ingresso di una delle due porzioni impedendone la funzionalità. Apriti cielo, dopo aver rinunciato alla perfetta divisione in uguali metri quadri per parte, quella già penalizzata non intendeva per nessun motivo al mondo cedere ulteriori 20 cm. Non avevano prezzo. L’unica prospettiva per lei era ridisegnare quella linea ponendola in obliquo… un orrore per chi voleva guadagnare i 20 cm, ma non avere pareti oblique.Per fortuna in geometria esistono le linee spezzate. Nel primo tratto 20 cm in più ad una sorella, nel secondo tratto 20 cm in più all’altra. Banale? Tutt’altro che banale, la rabbia offusca le menti, ci vuole il giusto tempo, ma questa volta il rapporto di sorellanza riappacificato è ben valso 20 cm. #mediazione#mediazionecivile #avvocato #Avvocati

#eredità

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Riservatezza, Contratti standard con contratti diffusi e Mediazione Civile

La Mediazione Civile nelle liti in materia di contratti con clientela diffusa – Utilità per il mantenimento della riservatezza per preservare la Reputazione Aziendale

 

Nei contratti standard con clientela diffusa la riservatezza riveste una particolare importanza per preservare una immagine professionale o aziendale di solidità, affidabilità e credibilità.

La lite con un cliente potrebbe gettare discredito agli occhi degli altri.

In caso di lite con un cliente il ricorso ai tribunali implica una pubblicità negativa che inevitabilmente si ripercuote sulla conoscenza/conoscibilità della questione da parte di altri clienti attuali e potenziali che potrebbero prendere spunto dalla esperienza altrui per proporre ulteriore contenzioso o per desistere dalla conclusione di un nuovo contratto.

Con la Mediazione civile è possibile gestire le criticità e le liti con i propri clienti in modo riservato.

Infatti una delle qualità principali della Mediazione Civile è la RISERVATEZZA: tutto ciò che succede in mediazione, accordo incluso, rimane fra le parti, non può essere in generale divulgato. Inoltre tale vincolo di riservatezza può essere ulteriormente rinforzato mediante esplicita clausola di accordo.

Come evitare con certezza che il cliente che si senta leso si rivolga direttamente alla giustizia civile con effetto di pubblicità negativa diretta ed indiretta?

Nei contratti standard mediante moduli e formulari è possibile inserire nelle condizioni generali una clausola di tentativo di mediazione civile obbligatoria prima che le parti contrattuali possano rivolgersi al foro giudizialmente competente.

Così prevedendo le parti hanno una chance in più di trovare una soluzione alla criticità occorsa senza necessità di giungere ad una controversia giudiziale evitando clamori.

Contattami per una consulenza contrattuale in rapporto alla mediazione civile rosemaryperna.avvocato@gmail.com

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