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La delicata fase della mediazione tra momento dichiarativo di raggiunto accordo e la redazione del testo di accordo conciliativo

Nel procedimento di mediazione vi è un momento in cui le parti riconoscono l’intervenuta convergenza delle reciproche posizioni e quindi un sostanziale accordo.

Da questo momento le parti lavorano alla scrittura dell’accordo trovato individuandone i dettagli.

Tuttavia nel tempo necessario per la redazione del testo può accadere che le parti cambino idea o che si ritrovino a confliggere sui dettagli.

Fare un passo indietro o rilanciare nel tentativo di ottenere qualcosa in più sono atteggiamenti frequenti che si giustificano nel personale bisogno di mantenere ancora aperta la relazione o nel desiderio di uscire dalla situazione con un senso di vittoria o, ancora, per soddisfare un bisogno che è rimasto inespresso.

Una delle parti può trovare strategicamente funzionale chiedere qualcosa in più in questa fase, approfittando della condizione mentale ed emotiva dell’altra parte di sentirsi prossima alla soluzione e quindi incline a concedere qualcosa in più per non riaprire l’integrale discussione.

I margini per negoziare ci sono sempre, ma la trappola si nasconde nell’ampiezza della richiesta stessa.

Infatti la richiesta può giungere al ricevente come quel po’ troppo che lo indisponga e che provochi un improvviso passo indietro e la determinazione di non proseguire con un accordo.

Altri aspetti importanti da tenere in considerazione nella fase conclusiva per evitare il riemergere del conflitto sono la previsione dei dettagli accettabili per tutti, la pianificazione di tempi certi di adempimento, la previsione della distribuzione dei costi e della corretta utilizzazione dei vantaggi fiscali derivanti dalla mediazione messi a disposizione dal legislatore.

Un buon modo per tenere le parti sul percorso conciliativo è registrare i punti d’intesa raggiunti e ripeterli diverse volte, dando alle parti la possibilità di tornare indietro sull’analisi dei dettagli controversi anche nel caso si sia già in una fase conclusiva.

Accordo trovato e rilancio

Il rilancio delle proprie richieste può essere una strategia, ma anche qualcosa di più sottile.

Può essere il risultato della individuazione di un bisogno di una delle parti contendenti che risulti non soddisfatto dall’accordo apparentemente trovato.

Ad esempio ci si potrebbe trovare nella situazione di un’offerta apparentemente irrinunciabile in quanto  molto vantaggiosa sul piano economico. Tuttavia un’offerta siffatta potrebbe non risultare soddisfacente di un bisogno rimasto in espresso per ragioni reputazionali o d’imbarazzo.

Esempio di un caso reale

Personalmente mi sono trovata a mediare un caso che aveva alla base una serie di processi giudiziali pendenti tra le parti.

Durante la mediazione una dei litiganti proponeva a tacitazione di ogni reciproca aspettativa uno scambio di proprietà di beni immobili aventi valore difforme, uno il doppio dell’altro. Veniva offerto quello di maggior valore alla controparte.

La parte ricevente l’offerta, pur manifestando interesse, risultava insoddisfatta. Sebbene l’offerta suonasse irrifiutabile vi erano ragioni inespresse per non accettare. Le motivazioni si celavano  nel bisogno di questa parte di liquidità immediata e la sua non prontezza a concludere definitivamente un rapporto intercorso per tanto tempo. Alla fine le parti rivedevano l’accordo in discussione nel modo di garantire l’adeguata liquidità per la parte in necessità e assumevano l’impegno reciproco ad abbandonare tutti i giudizi pendenti, chiudendo così completamente ogni aspetto della relazione intercorsa. Si è trattato di un adattamento “last-minute” della soluzione inizialmente impostata senza il quale l’esito positivo della mediazione sarebbe stato compromesso.

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Between the statement of a positive outcome and the written agreement: a delicate phase of the mediation

In a mediation process once the parties have identified the main terms of a positive outcome, they might need a larger time to put together the detailed terms of an agreement.

In the time required to write the agreement, possible change of mind may happen, or the parties may get stuck on the details.

Stepping back from the positive result discussed or making a relaunch in the attempt of obtaining more are common attitudes that find their reasons in the personal need to keep in some way the relationship still open or the need to perceive a winning conclusion or, else, to accomplish unexpressed needs.

The relaunching is a quite common attitude of the parties. One of them may find strategically workable asking a little more in this phase, taking advantage of the other party’s feeling of having reached a resolution and possibly inclined to concede little more not to re-open the discussion.

There are always margins to negotiate further but the trap is the wideness of the request.

The request may sound that “little too much” that makes the party who receives that request feel upset, provoking a sudden step back, not wishing to go further with the agreement.

Other aspects to give importance in the conclusion phase are designing workable details, acceptable from both parties. Important clauses to work to are time of fulfillment, consequences in case of no fulfilment, costs and taxation. Such final terms may result critical and bring back anxiety to the discussion.

A good way to keep the parties on the track is taking a record of the points agreed and repeating them several times, giving the parties the chance to go backwards to the analysis of controversial details, though they have moved to a conclusion phase.

Agreement found and “last-minute” relaunching

The relaunching may be a strategy but also something more subtle.  It may be the result of one of the disputers’ identification of a need that the terms of the agreement discussed are not satisfying. An offer in discussion may sound so good that the party feels like cannot say “NO”. However, that offer may not satisfy a hidden need that for reasons of reputation or embarrassment was not expressed before.

Example of a real case

I personally mediated a case that as a background had several judicial trials pending between the litigants.

During the mediation process one of the litigants offered  an exchange of  properties with  a gain of a double value  for the other party in order to settle all their disputes.

The party who received the offer at first showed interest. However, although the offer sounded unrefusable, there where unexpressed reasons not to accept it.

Such reasons could be found in the need for such party of immediate cash and in the hidden wish not to close definitely and forever a long-lasting relationship.

Eventually the parties revised their agreement in a way to guarantee immediate money to the party in need and mutual commitment to abandon all the pending judicial disputes. It was a last-minute adaption, without which the outcome was impossible, no matter how convenient the initial proposed exchange of properties could be.

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Controversie in materia di Responsabilità sanitaria Complessità di individuazione dei legittimati passivi

A chi indirizzare l’invito in Mediazione Civile

Nelle mediazioni in materia di responsabilità sanitaria il primo aspetto da verificare da parte del legale che assiste la parte istante che intenda agire è l’individuazione dei soggetti da chiamare in mediazione ed eventualmente in un successivo giudizio.

Le parti che risultano coinvolte in tali casi sono molteplici. Ipotizziamo un lamentato danno da intervento chirurgico.

Se la questione riguarda fatti occorsi presso una struttura sanitaria pubblica lo schema risulta relativamente semplice.  La struttura sanitaria pubblica è il soggetto contrattuale che si è interfacciato con il paziente e sicuramente il soggetto che in via diretta è passibile di responsabilità.

La faccenda si complica se l’intervento chirurgico sia stato eseguito in regime di intra moenia e ancor di più se in intra moenia allargata.

Quest’ultima risulta essere la fattispecie più insidiosa. In questa casistica la consulenza medica che porta alla pianificazione dell’operazione è frequentemente svolta in una struttura privata su appuntamento, qualche volta preso direttamente con il medico oppure rivolgendosi direttamente alla struttura sanitaria privata nella quale è noto trovare lo specialista d’interesse. Il paziente ignora le implicazioni contrattuali affidandosi semplicemente al medico di sua fiducia al quale si rivolge.

Quale rapporto negoziale si sta contraendo?

Il rapporto di lavoro con un medico alle dipendenze di una struttura pubblica può essere esteso a prestazioni sanitarie che il sanitario può svolgere all’esterno, ma sempre in regime di intra moenia: il professionista esegue la prestazione utilizzando la struttura sanitaria pubblica o privata con compensi in parte in conto prestazione professionale di tipo privato ed in parte di remunerazione della struttura ospitante. Attenzione però, la struttura ospitante non è solo quella fisica, ma anche la struttura datrice di lavoro.

Perché è possibile parlare ancora di “intramuraria” se la prestazione avviene da parte dello stesso medico dipendente in una struttura esterna a quella del datore di lavoro?

Ciò è possibile in quanto l’operatore riceve una speciale autorizzazione ad esercitare l’attività intra moenia in specifiche strutture esterne con le quali il datore di lavoro pubblico sottoscrive un’apposita convenzione.

In questi casi ne deriva che la struttura privata ospitante pone a disposizione dei pazienti le sole attrezzature e i relativi spazi, la sala operatoria, la camera di degenza ed i servizi correlati.

Il soggetto contrattualmente responsabile per la prestazione professionale rimane l’originario datore di lavoro, la struttura pubblica, e , sussidiariamente, il medico che materialmente ha eseguito la prestazione.

Individuato ciascun singolo soggetto intervenuto per l’erogazione complessiva dell’intervento chirurgico vi sarà poi da chiedersi se ciascuno sia portatore di un rapporto assicurativo.

Altro caso è la prestazione privata in regime extra moenia o extra muraria. In tale ipotesi la verifica della titolarità contrattuale è da operarsi fra struttura sanitaria privata e sanitario. Anche in questo caso il contraente può essere singolo, la struttura sanitaria che ha rapporti di lavoro con il libero professionista, oppure duplice, il sanitario per le sue libere prestazioni e la struttura ospitante per il servizio di tipo alberghiero ed assistenziale.

Prima di avviare un tentativo di mediazione è opportuno configurare bene il caso in trattazione per individuare i soggetti da invitare al tavolo della trattativa al fine di evitare successive estensioni di invito o omettere il coinvolgimento di soggetti qualificati.

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INTERNATIONAL MEDIATION

GOOD REASONS TO CHOOSE INTERNATIONAL COMMERCIAL MEDIATION AND A FORMED MEDIATOR FOR THE PURPOSE

Commercial International Mediation is a great resource for disputants from different Countries to sort out their international commercial disputes.

Working as International Mediator requires a wide mix of qualities and competences. The emphatic communication in an international environment means not only having confidence in the language in use but also being able to go beyond the spoken language and through cultural differences of the participants so to help them in mutual understanding, superseding language and mind set barriers.

A suitable welcoming and protected environment and the guidance of professional who has proper competences in international dispute resolutions concede parties the right timing to discuss the matter arose and build together a settlement, saving time and money for their business avoiding complications typical of the international Court trials such as crossed court claims and identification of the jurisdiction and law applicable.

Read also A workable settlement as a key for a commercial mediation – Agency case

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A workable settlement is the key for a commercial mediation.

A commercial mediation usually may appear to involve a one only aspect, the economical interests of the claimants.

Though, as in any type of mediation, commercial cases hide multiple layers of interests and needs of the parties.  A recent case as example.

Two contractual partners, the provider of commodities and their local agent were reciprocally claiming a damage as a consequence of a breach of contract.

The case

 Commercial Agency Agreement and clause of Exclusivity.

Initial Statements

The principal, a commodities’ provider, claimed the breach of the clause of exclusivity. From their point of view the agent was proposing to their common clients similar products of another provider.

The provider wanted to stop any relationship and retain the commissions due to the agent for the last year as a refund for the breach of contract and the loss of clients.

The agent denied the circumstance of violating such exclusivity.

According to the agent the principal wanted to interrupt the contract based on personal reasons of the new company manager.

From the agent’s perspective the alleged exclusivity’s breach was only an excuse to terminate the relationship avoiding the payment of a penalty for unilateral interruption of the contract.

The Mediation Process

The dispute between the parties appeared to focus on the juridical correct labelling of the interruption of their contract of agency and who was due to give money to the other for the damage.

The lawyers assisting the parties made a great preparatory job in putting together the evidence supporting each thesis.

However, once in the mediation process, insisting on finding which assumption should prevail and who should pay what was keeping the parties stuck in a deadlock with no chance to find a resolution.

The Outcome

A successful outcome was reached putting aside the juridical name of the end of their cooperation.

All together we tried to take a different path and focus on two alternatives: any possibility to make up the relationship between the parties or mutually agree to terminate the contract. Once having making clear that there was no chance to build up a new mutual trustful relationship  they started to work to find an amount of money to be paid by the provider to the agent fair for both of them to conclude the relationship amicably.

At that stage it was no longer important labelling the termination and they stepped out from the mediation with relief.

The provider was in some way happy to pay an amount of money not to be stuck in the relationship. The agent felt like he got the right compensation for the job done and was ready to look forward.

Read also International commercial mediation

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IL CONFLITTO – 5

Il conflitto e la sua gestione nella relazione umana – Parte 5

Nella PARTE 1 abbiamo osservato come il conflitto è insito nella natura delle relazioni di qualsiasi essere vivente. Secondo il profilo sotto il quale lo si osserva il conflitto assume sue specificità. Nella PARTE 2 abbiamo analizzato il conflitto nella coppia amorosa/coniugale. Nella coppia il conflitto è più rilevante che in altri contesti per l’intensità della relazione. Più è stretta la relazione, più è intenso il potere conflittuale che si estrinseca in specifiche modalità ed aree.

Nella PARTE 3 ci siano soffermati sulle dinamiche  sottese al conflitto di coppia e come le stesse siano osservabili anche nelle altre relazioni. Tali dinamiche sono osservabili secondo specifici stili di gestione del conflitto dei soggetti interagenti e secondo una escalation del conflitto in atto.

Nella PARTE 4 abbiamo volto lo sguardo alle caratteristiche del mediatore e alle fasi della mediazione familiare, all’alternanza di sentimenti che si affastella nei coniugi che si separano e alla canalizzazione di questi sentimenti per la costruzione di una coppia, non più coniugale, ma pur sempre genitoriale.

In questa ultima parte ci concentriamo sulle caratteristiche della mediazione civile e commerciale, le caratteristiche e modalità di lavoro del mediatore civile.

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IL CONFLITTO – 4

Il conflitto e la sua gestione nella relazione umana – Parte 4

Nella PARTE 1 abbiamo osservato come il conflitto è insito nella natura delle relazioni di qualsiasi essere vivente. Secondo il profilo sotto il quale lo si osserva il conflitto assume sue specificità. Nella PARTE 2 abbiamo analizzato il conflitto nella coppia amorosa/coniugale. Nella coppia il conflitto è più rilevante che in altri contesti per l’intensità della relazione. Più è stretta la relazione, più è intenso il potere conflittuale che si estrinseca in specifiche modalità ed aree.

Nella PARTE 3 ci siano soffermati sulle dinamiche  sottese al conflitto di coppia e come le stesse siano osservabili anche nelle altre relazioni. Tali dinamiche sono osservabili secondo specifici stili di gestione del conflitto dei soggetti interagenti e secondo una escalation del conflitto in atto.

Qui volgiamo lo sguardo alle caratteristiche del mediatore e alle fasi della mediazione familiare, all’alternanza di sentimenti che si affastella nei coniugi che si separano e alla canalizzazione di questi sentimenti per la costruzione di una coppia, non più coniugale, ma pur sempre genitoriale.

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IL CONFLITTO – 3

Nella PARTE 1 abbiamo osservato come il conflitto è insito nella natura delle relazioni di qualsiasi essere vivente. Secondo il profilo sotto il quale lo si osserva il conflitto assume sue specificità. Nella PARTE 2 abbiamo analizzato il conflitto nella coppia amorosa/coniugale. Nella coppia il conflitto è più rilevante che in altri contesti per l’intensità della relazione. Più è stretta la relazione, più è intenso il potere conflittuale che si estrinseca in specifiche modalità ed aree.

Le dinamiche sottese al conflitto di coppia sono osservabili anche nelle altre relazioni. Tali dinamiche sono osservabili secondo specifici stili di gestione del conflitto dei soggetti interagenti e secondo una escalation del conflitto in atto.

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Tips on Buying Process in Italy

Italian Real Estate Market is an interesting market as Italians are historically used to invest in real estate, so that is a very stable market.

Interesting bargains are possible both in city centre of main Italian towns and countryside.

Investments in City centre of main towns is guaranteed through time thanks to a no-drop price.

In the countryside you can buy old stile/stone style apartments or country-houses with low budget and restore with modern technic and design. Once reselling your restored real estate you will be able to optimize the new value created.

Pre-Activity

Selection of Apartment

If you are interested in looking for a property in Italy Step 1 is determining  the priority  characteristics you wish for the piece you are looking for; Step 2  is taking contact with the realtors who list properties you like. We can assist you since step 1, by introducing you to a selected and specialized number of realtors or real estate consultants, independent expert who  co-operate with the legal firm in order to give pro-client advising, 100% your side person, who can look after the research of a property matching your priorities and assist you for visiting the places. “Open Houses” for viewing are not a common in Italy. For visiting a home, you’ll need to make an appointment with the seller or a real estate agent.

Once you find the place you like it is important to start a legal and technical check. The legal Advisor can help you working together with a notary and a technician to  make all relevant chekching.

Codice Fiscale.

If you wish to close any transaction within Italian Territory you need to get a Codice Fiscale which will be reported on the new property title. This is an identification code or tax code to identify each individual (similar to a social security number in the U.S.).

Apartment file

  • Title documents
  • Energy certification
  • Floor plans and land maps / Technical survey / Public Records Consultation

The notary will check all the documents. Among them it is highly recommended, though not mandatory, a technical survey about the state of house. A survey can be provided by any registered surveyor, architect or engineer, to certify  the state of a property you are interested in. We can select for you the right fiduciary technician and work with him/her  to all relevant checking required.

PROPOSAL SIGNING AND DOWNPAYMENTS

Once you have selected the apartment you are ready to place a bid, making an offer and signing a proposal. Realtors will make you sign a form including main terms of the offer, such as price, timing and steps of the title transfer. The proposal is guaranteed by a deposit of a sum with specific effects, Caparra, usually by a check of 0,5%-1% of the price offered, to be received back in case of no acceptance of the offer. Such deposit as binding effects for the buyer. The vendor has a time to accept and sign the offer. After such acceptance of the deposit/caparra has following effects:

  • CAPARRA CONFIRMATORIA
    – In case of default in completing the process on the agreed terms, the purchaser will automatically lose the whole of the deposit paid.
    – In case the selling is not completed because of the Vendor, he will be under a binding legal duty to pay to the buyer twice over, the sum originally received as a deposit.
    – In some cases it might be possible that in addition to Caparra further sums may be payable, if it is proved that the damages actually exceed the amount of the deposit;
  • CAPARRA PENITENZIALE
    – Subject to the actual wording of the contract, it will enable either or both parties to the contract to withdraw from the transaction.
    – By allowing the vendor to keep the deposit paid, in the case of the buyer withdrawing.
    – Or compelling the vendor to return the deposit received, where the vendor wishes to terminate the contract.

Preliminary Contract

Once you decide to move forward to buying a house, you can decide to postpone the final closing meanwhile pay a deposit of about 10% to “hold” the house.

The Preliminary Contract, a contract with obligation effects which determines all terms of the future final act, may be in need for example if you may need to search for a mortgage loan or in case the seller needs time to look for a new property to move in.

The preliminary agreement must be registered at the Agenzia delle Entrate (Italian Revenue Agency) to have effects as a contract against third parties. If the preliminary agreement is not registered, has effect only amongst the parties and the vendor may still sell the property to a third party with no impediment but the damage restoration.

The terms of the sale will be stated in the preliminary agreement and will have to be respected. The preliminary agreement must be registered at the Agenzia delle Entrate (Italian Revenue Agency) to be an official contract. If the preliminary agreement is not registered, it’s value is reduced to a mere agreement amongst two people.

When the buyer and the vendor will both have signed the preliminary agreement, the buyer must send a deposit of the 10% of the final purchase price. The deposit can be sent directly to the owner of the house or to the real estate agency that is handling the sale.

Deed of Sale and Final Signing

In Italy, notaries handle the sale of property (the closing) instead of attorneys as in the U.S.. The buyer has the faculty to choose the notary and pays his/her fees.

On the closing date the parties will meet the notary at his/her office to go over the contract and finalize the sale. In such circumstance the payment must be completed and keys will be given. The passage of the keys means passage of  possession of the real estate property.

Your attorney will look after the draft of contract, making sure it follows your interests and, if need can sign on your behalf with power of attorney, in case you have signed at any point of the process a specific act. Such power of attorney can be useful to avoid an official swore translation of the deed, which would add costs.

Taxes, Accessories Expenses And Mortgage Loan

TAXES AND ACCESSORIES EXPENSES

You should expect to pay for Notary fee, purchase taxes, registration taxes and realtor/agency fee.

Transfer taxes include:

Registration Tax (9% or 2% if “first home”) of the cadastral value- rendita catastale – if this is your second home in Italy, or if you are non-resident; cadastral fixed tax ; mortgage fixed tax.

MORTGAGE LOAN

You can ask a mortgage loan in Italy as resident and as foreign non-resident. We can look after that by selecting banks at best for value or specific intermediaries for non-resident loans.

Visa, Temporary and Permanent Residency

If you plan to use your Italian house as a seasonal home and you’re not an EU citizen, you need to know that limits on the amount of time you can spend in Italy without a visa is 90 days within a 180-day period.

NEW FLAT TAX FOR RETIRED MOVING TO SOUTHERN ITALY

The Italian Stability Law for 2019 finally approved on 30 December 2018 has introduced a new article (art. 24-ter) in the Income Tax Act (ITA). It includes a substitute tax of 7%, in lieu of ordinary taxation, on all non-Italian-sourced income earned by foreign retired transferring their tax residence in the southern regions of Italy. The special tax regime is optional and available for the fiscal year in which the transfer of residence occurs and for the following 5 years.

Italy and the United States have a reciprocity treaty

A real estate attorney is able to draft or review a contract for a real estate transaction. Even if you are working with a real estate broker or agent, it is still important to have an attorney review the contract. He or she is able to make sure your legal rights are protected and that you understand the terms of the contract.

Remember! a realtor is not legally allowed to give legal advice and cannot represent your legal rights. It is very important to know that in Italy the realtor is actually a mediator, a third neutral party, whose role is not to look after interest of either selling or buying party.

If you are conducting a real estate transaction in Italy it is essential you have a legal and valid contract to protect you, the property, and the transaction. The contract sets forth the rights and obligations of the buyer and the seller. Once the contract is finalized, the buyer and seller are both legally bound by its terms. It can be detrimental to either party if they did not understand all of the terms or if the terms are not what they intended before signing. 

This is why it is so important to have an experienced real estate attorney to review any real estate contract before you signA real estate attorney is able review a contract for a real estate transaction. Even if you are working with a real estate broker or agent, it is still important to have an attorney review the contract. He or she is able to make sure your legal rights are protected and that you understand the terms of the contract.

You may wish to contact me for legal advise on the subject

rosemaryperna.avvocato@gmail.com

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IL CONFLITTO – 2

Il conflitto e la sua gestione nella relazione umana – Parte 2.

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Nella PARTE 1 abbiamo osservato come il conflitto è insito nella natura delle relazioni di qualsiasi essere vivente. Secondo il profilo sotto il quale lo si osserva il conflitto assume sue specificità. In questa seconda parte analizziamo il conflitto nella coppia amorosa/coniugale

Nella coppia il conflitto è più rilevante che in altri contesti per l’intensità della relazione. Più è stretta la relazione, più è intenso il potere conflittuale che si estrinseca in specifiche modalità ed aree.