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SOLAI – CORTILI – LASTRICI SOLARI IN CONDOMINIO

Il ruolo di un solaio consiste nella realizzazione di piani o rizzontali ogni tre o quattro metri di quota grazie ai quali possiamo sviluppare l’edificato in altezza e non solo estensivamente.

Proprio tale funzione primaria rende il solaio, salvo prova contraria, una spesa condivisa tra le due unità abitative che da esso vengono separate. La presunzione iuris tantum che ricade sul solaio riguarda, in generale, tutte le strutture che hanno una funzione di sostegno e copertura, in quanto svolgono una inscindibile funzione divisoria tra i due piani, con pari utilità ed uso per questi ultimi, e correlativa inutilità per gli altri condomini. L’obbligo di sostenere le spese per la loro manutenzione e ricostruzione, ripartito in parti eguali tra i rispettivi proprietari, viene positivizzato dall’art. 1125 c.c.. Al successivo art. 1126 c.c. si introduce una deroga al principio generale; infatti, essendo venuta meno la ratio sottesa all’art. 1125 c.c. – la pari utilità della struttura per i due proprietari – si fa uso di un diverso principio, secondo il quale le spese per la manutenzione saranno sopportate in misura proporzionata al vantaggio che da essa si trae.

La Suprema Corte nell’Ottobre 2018 (Cassazione civile, sez. VI, 04 Ottobre 2018, Sentenza n. 24266) confermava la sentenza impugnata, la quale applicava in via analogica l’art. 1125 c.c. in riferimento alla ripartizione delle spese di riparazione e manutenzione di una terrazza di proprietà e in uso esclusivo degli appellati, costituente il solaio dell’appartamento sottostante degli appellanti, escludendo così il ricorso ai diversi criteri previsti dall’art. 1126 c.c.

Tale orientamento è conforme aal pronunciamento della stessa Corte, (Cassazione civile, Sez. II, 29 novembre 2018, Ordinanza n. 30935) dove, sempre in materia di condominio, si è fatta applicazione dell’art. 1125 c.c. ai fini della ripartizione delle spese relative alla riparazione del cortile o viale di accesso all’edificio condominiale, che funga anche da copertura per i locali sotterranei di proprietà esclusiva di un singolo condomino.

avv. Rosemary Perna   – dott. Valentina Laurenzano

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Sentenze di Improcedibilità per mancata mediazione civile – Corte di Appello di Napoli

3 recenti sentenze (Febbraio 2022) della Corte d’Appello di Napoli segnano un’impronta ben marcata con riguardo alla verifica che i giudici debbano compiere sulla sussistenza della condizione di procedibilità dell’azione in ipotesi di  tentativo di mediazione obbligatorio.

Le tre sentenze , sebbene riguardanti casi diversi e ciascuno con proprie specifiche, tracciano un filo conduttore comune che è quello di una verifica stringente di quanto effettivamente avvenuto in sede di mediazione attraverso un’attenta analisi del contenuto del verbale di mediazione prodotto in giudizio financo alle relative presunzioni che se ne possono trarre.

A mio parere una verifica fin troppo stringente, ma certamente in aderenza con il tenore letterale del D. Lgs 28/2010, tesi forse avente anche  un intento di voler tracciare delle linee guida comportamentali circa il primo incontro di mediazione, non solo per le parti e per i rispettivi legali, ma anche per il mediatore.

Tra gli aspetti più rilevanti della disamina che ha condotto il giudicante a riscontrare l’improcedibilità dell’azione:

–       Partecipazione personale (da preferire sempre) o tipologia della procura (viene ribadito che non è sufficiente la procura alle liti);

–       In caso di mediazione demandata dal giudice espletamento della procedura nel termine di avvio da intendersi sì ordinatorio, ma ove il termine non rispettato deve comunque consentire lo svolgimento della procedura entro il termine utile dell’udienza successiva fissata dal giudice per la verifica della condizione di procedibilità (si veda anche Cass. 40035 /2021) .

– Sanzione di improcedibilità della domanda per l’appellante e sanzione pecuniaria per l’appellato in caso di negligenza nell’avvio e nell’adesione alla mediazione.

–       Caratteristiche del verbale di mediazione e importanza dell’evidenza sia delle procure rilasciate dalle parti che della modalità/indirizzo di consegna della convocazione.

Quest’ultimo punto è un nuovo interessante tema che emerge in quanto pone una questione di responsabilità per il mediatore ed il grado di accuratezza e specificità che lo stesso è chiamato a realizzare nella redazione del verbale.

App. Napoli sent.360-31.01.2022-mancata-partecipaz-personale

App. Napoli sent.420-02.02.2022-improcedibilita.mancata.mediazione

App. Napoli sent.421-02.02.2022.assenza.procura

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